2021年11月11日 星期四

周行一 /如果我是你,會儘快參與都更(上)


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名人堂電子報
2021/11/12 第2314期 | 訂閱/退訂 | 看歷史報份
 
名人觀點
周行一 /如果我是你,會儘快參與都更(上)
周行一聯合報
如果你有一棟老舊房子,正有都市更新的機會,我是你的話,會盡可能及早接受都更。

許多人盼望都更,但是不願接受建商的都更條件,原因通常為大樓蓋好後分配到的面積比原來的房子少,或是看到房價正在漲,覺得等一陣子以後可以分更多,反正到時就算都更不成,把房子賣掉也划算。

為了幫助你了解早點接受都更較好,我們先試著了解建商的商業模式。建商通常以三比七或四比六比例與地主分配大樓蓋好後的價值,土地價值愈高,地主分配比例愈高,在三比七情況下,地主分七成,建商分三成,四比六就是地主分六成。

現在的建築成本大約是廿萬元台幣一坪,假設大樓蓋好後總價值為一百萬元一坪,分配比例是三比七,那麼地主拿到的價值是七十萬,建商拿到卅萬,因為成本是廿萬,建商利潤是十萬一坪,稅前淨利率是百分之五十。假設地主土地價值也是七十萬,扣掉公設,現在通常是百分之六十五,分配後得到的室內面積很可能比以前小。所以公設比愈高,地主的意願可能愈低。

對建商而言,新大樓房價愈高、建商給地主分配比率愈低(通常是因為土地價值相對愈低)、建築成本愈低,建商獲利愈高。對地主而言,新大樓房價愈高、建商給地主的分配比率愈高、公設比愈低,地主利益愈高。其實公設比低不見得對地主一定有利,如果公共設施規畫很好,反而可能有利房價,且因建築成本可能較低,對建商也有利,但是一般而言,地主希望室內面積大一些。

所以建商與地主的思考因素,幾乎都是對立的;對建商有利的,對地主即不利,但是對兩方都有利的,就是新大樓房價及建築成本—房價愈高愈好,建築成本愈低越好。由於最近房價在漲,尤其是高雄及台南地區,台北地區高價房子漲幅也大,雖然建築成本也在漲,現在建商利潤高,其實正是地主參與都更的好時機。

但是房價漲時,地主反可能「惜售」。由於台灣人房價經驗通常是正面的,這次房地產榮景又強化地主印象。自從六十年前台灣開始蓋公寓房子,長期房價複利報酬率可達百分之八,因此民眾會認為再等一下,將來都更機會將更好。可是地主應思考下列幾個因素:

未來讓建商有誘因做都更,必須是房價高及建商分配比高地區。政府放寬容積率,讓建商可以在一定土地面積上蓋更高的樓,會增加建商誘因,但是決定建商決策的仍舊是利潤率,由於地主不願接受低的分配比,最終還是房價決定都更機會。但是高房價地區(俗稱蛋黃區)地價高,地主想要分配比也高,而低房價地區建商誘因低,且因為總有地主不願都更,導致都更不易進行,許多新建案開發在建商多年養的地上,或者是新開發地,而非都更地。(作者為政大財管系教授)

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